Annuaire de l'habitat

Nous tenions à vous faire part de la création de notre nouveau site dédié à la loi Pinel qui vous permet de poser des questions et d'avoir l'avis d'un expert sur la loi Pinel.

Il faut dire que les lois de défiscalisation se succèdent au rythme soit des gouvernements, soit des crises immobilières, soit du contexte fiscal. Et aujourd'hui, l'urgence n'est plus à déclarer quant à la nécessité de relancer efficacement la construction de logements neufs. Ainsi, Le dispositif pinel, qui succède au dispositif Duflot apporte quelques nouveautés. Il faut le voir comme une "évolution" visant à lever les blocages qui avaient empéchés la précédente loi d'être efficace.

Nous pouvons ainsi evoquer quelques différences comme :

• La possibilité de louer, et donc de loger l'appartement à ses parents
• La possibilité de louer à ses enfants le bien immobilier
• Le possibilité de s'engager sur une durée beaucoup plus courte : 6 ans
• La possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 21% (soit 3% de plus) si on décide d'acquérir un bien et de le conserver pendant 12 ans

Les plafonds de loyers et de ressources applicables en loi Duflot pour les baux signés en 2014 ont été actualisés et publiés le 21/02/2014 dans le BOI-IR-RICI-360-20-30-20140221.

Ces plafonds sont réactualisés tous les ans au 1er janvier, à partir de l'évolution de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié le 2ème trimestre de l'année précédente.

Les plafonds applicables diffèrent en fonction de la zone locative dans laquelle se situe la commune.

Nous vous offrons des informations importantes sur les principes de fonctionnement de la loi Pinel pour 2015, pour ce qui concerne des dernières informations publiées dans avec la loi de finances 2014 : Recevez gratuitement dès maintenant notre Guide de la loi Pinel 2015.

En quelques mots : le taux de la réduction d'impôt se situe 18% du prix de revient du logement ,dans la limite de 300.000 ?. La réduction d'impôt Pinel sera répartie sur 12 ans au maximum. Seules les plus grandes villes de France seront éligibles, c'est à dire dont le nombre d'habitant est supérieur à 250.000. Elles sont ventilées dans les zones A, A bis et B1). Les habitations devront être conformes aux norme de consommation en énergie RT2012 ou BBC 2005. Le logement devra être loué à un loyer plafonné à 80% du loyer de marché constaté dans le commune où il se situe.

La loi Duflot prévoit un double plafonnement dans la prise en compte du prix de revient du logement, servant de base au calcul de la réduction d'impôt : un premier plafonnement lié à la surface habitable du logement, un deuxième lié au prix de revient du logement. Nous avons déjà rédigé un article sur ce sujet, mais l'administration fiscale apporte des précisions importantes dans le Bulletin Officiel des Impôts BOI-IR-RICI-30-10-20130730. En effet, il conviendra de retenir un certain ordre dans l'application du plafonnement, ce que nous expliquons à l'aide des 4 exemples concrets suivants, d'autant qu'il est possible de cumuler l'achat de 2 logements la même année en loi Duflot, ou de cumuler l'achat d'un logement avec la souscription de SCPI Duflot.

La note de conjoncture immobilière publiée par les notaires en juillet 2013 fait un état du marché de l'immobilier sur le premier semestre 2013, à la fois pour l'immobilier ancien et pour celui du neuf (ce qui intéresse ici plus particulièrement les investisseurs en loi Duflot). Pour ce qui est du neuf, les prix moyens constatés par région au 1er trimestre 2013 et leur évolution sur les 12 derniers mois met en évidence un certain contraste entre les régions, avec celles où le prix moyen au mètre carré diminue (et parfois de façon conséquente) et d'autres ce prix augmente. La baisse est ainsi la plus marquée en Picardie (-16% à 3.016 ?/m²) et le Limousin (-13,2% à 2.492 ?/m²), alors que les hausses les plus fortes concernent La Corse (+14,3% à 3.776 ?/m²) et la Basse-Normandie (+10,5% à 3.842?/m²). Voyons en détails ci-après le prix moyen de l'immobilier neuf par mètre carré et par région ainsi que toutes les variations sur la carte de France.

Depuis le 1er juillet 2013, la zone B2 n'est plus éligible à la loi Duflot, sauf les communes qui auront reçu un agrément préfectoral.

Nous mettons ci-après à votre disposition, région par région, la liste des communes de la zone B2 ayant déjà été agréées par le Préfet de région, ainsi que la référence officielle (l'arrêté officiel en téléchargement). Cette liste sera maintenue à jour au fur et à mesure des demandes d'agrément qui interviendrait à partir d'aujourd'hui.

Il n'est reste pas moins que le nombre de communes éligibles diminue de façon très conséquente, passant de plus de 3100 à seulement environ 450 à ce jour. Voyons en ci-après le détail, région par région.

L'imposition des plus-values immobilières (elle concerne donc les investissements en loi Duflot) va être réformée à partir du 1er septembre 2013. Le nouveau régime qui sera applicable ne concernera pas les terrains à bâtir et sera plus avantageux, quelle que soit la durée de détention des biens concernés (au-delà de cinq ans) que le régime actuel qui prévoyaient une exonération totale au bout de 30 années de détention. A présent, l'exonération totale des plus-values immobilières de l'impôt sur le revenu sera au bout de 22 ans de détention. Par contre, l'exonération totale des plus-values immobilières des prélèvements sociaux ne sera obtenue qu'au bout de 30 ans. Rajoutons qu'un abattement exceptionnel de 25% sera par ailleurs applicable pour les cessions intervenant entre le 01/09/2013 et le 31/08/2014. Voyons ci-après le contenu de cette réforme en détail.

Le propriétaire d'un logement en loi Duflot peut réviser chaque année le loyer applicable au locataire, soit en fonction d'une date indiquée dans une clause du bail, soit à la date anniversaire de ce dernier. Si aucune clause de révision du loyer n'est précisée dans le bail, le loyer restera au même montant pendant toute sa durée.

La clause de révision s'appuie en général sur la valeur de l'IRL (Indice de Référence des Loyers publié tous les trimestres par l'INSEE) en vigueur à la date de signature du bail locatif. Ainsi, le loyer ne pourra pas être revaloriser à un taux supérieur à celui de l'IRL.

Voyons à présent les modalités pratiques de la révision d'un loyer Duflot.

Pour être éligibles à la réduction d?impôt en loi Duflot, les logements doivent atteindre un certain niveau de performance énergétique : en métropole, pour les logements neufs, le faut respecter la réglementation thermique 2012 (RT2012) si le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2013, et dans le cas contraire, l?octroi d?un label « bâtiment basse consommation, BBC 2005 », ou le respect de la RT 2012 par anticipation. Intéressons nous donc plus particulièrement aux contraintes mais aussi aux avantages de la RT2012.

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Loi Duflot zone B1	Loi Duflot zone B1	Loi Duflot zone B1
Livraison au 4ème trimestre 2014. 19 logements du T2 au T4 avec parking, terrasse ou balcon.	Livraison au 4ème trimestre 2014. 34 logements du T2 et T3 avec parking, balcon ou terrasse.	Livraison au 4ème trimestre 2014. 32 logements du T2 et T3 avec parking ou garage.
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Savoir bien définir le prix du logement acheté en loi Duflot revêt une certaine importance, car c'est sur cette base que le calcul de la réduction d'impôt Duflot va être établi (retenu dans la limite de 300.000 euros). Quelle est donc la définition de ce prix de revient ? Celui-ci s?entend du prix d?acquisition majoré des frais afférents à l?acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d?enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière. Nous avons déjà mis en ligne un article spécifique sur les honoraires de notaire. S'agissant des commissions versées aux intermédiaires, il s'agit généralement des frais d'agence si le logement a été acquis par l'intermédiaire d'un agent immobilier. Des questions se posent fréquemment au sujet des stationnements (parking / garage) et dans le cas de l'installation d'une cuisine équipée si le logement n'en est pas pourvu par le promoteur. Voyons ces cas ci-après.

C'est une question que beaucoup d'entre vous se posent : jusqu'à quel âge peut-on réaliser un investissement en loi Duflot ? En réalité, il n'y a pas vraiment de limite d'âge ! Ou tout du moins, l'âge de l'investisseur n'a aucune importance sur l'investissement lui-même car tous les contribuables domiciliés fiscalement en France sont concernés par la loi Duflot. L'âge a plutôt à voir avec le financement d'un logement Duflot car certaines contraintes sont directement liées au prêt consenti pour l'achat. Ainsi que sur les conséquences en cas de décès de l'investisseur.

Si l'achat est réalisé au comptant, par exemple avec l'argent d'une succession ou grâce aux sommes disponibles sur une assurance vie, la question qui se pose est de savoir ce qu'il advient en cas de décès et sur l'éventuelle remise en cause de l'avantage fiscal.

Parmi les engagements à respecter pour un investissement en loi Duflot, on retrouve notamment le respect d'un plafond de loyer calculé en fonction de la surface du logement. Il est donc fondamental de bien connaître les éléments qui rentrent dans ce calcul de cette surface. En effet, une erreur d'appréciation de la surface peut soit réduire le rendement locatif de son investissement en loi Duflot (si elle est minorée à tort), soit entrainer un risque fiscal majeur (perte de la réduction d'impôt Duflot) si on applique un loyer trop élevé (surface majorée à tort).

La surface habitable ne se limite pas à la seule surface du logement : elle tient compte d'une quote part de la surface des annexes de ce logement. Et parmi les annexes, les stationnements ne sont, sauf cas particulier, pas compris. Voyons donc ci-après comment est définie, de façon précise, la surface habitable d'un logement.

Le bénéfice de la réduction d'impôt obtenue en loi Duflot oblige l'investisseur à certaines contreparties, en particulier pour tout ce qui concerne la location. Nous avons déjà traité de celles concernant le respect des plafonds de loyers et ressources du locataire pour les locations Duflot réalisées en 2013, voyons à présent celles relatives à la durée de location mais aussi au délai de mise en location ou de la relocation.

S'agissant de la durée de location, la durée minimale exigée pour l?application de la réduction d?impôt Duflot est fixée à neuf ans. Cette durée est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d?effet du bail initial. L'engagement de location en loi Duflot se formalise à l'aide du formulaire 2044-EB, l'année qui suit celle de l'achèvement du logement.

Pour ce qui concerne les délais de location, il faudra respecter certaines contraintes qui dépendent de la nature du logement.

Si l'investissement en loi Duflot permet bien de bénéficier d'une réduction d'impôt de 18% du prix de revient du logement étalée sur 9 ans, encore faut-il savoir comment déclarer convenablement pour pouvoir en bénéficier. En effet, la déclaration du logement, ainsi que la déclaration d'impôt pour le logement, se réalisent pour la première fois l'année qui suit celle de l'achèvement du logement (ou de son achat si le logement est acheté déjà achevé).

Dans un premier temps, il conviendra de compléter le formulaire 2044-EB pour formaliser l'engagement de location du logement dans le respect des contraintes de la loi Duflot, aussi bien sur les plafonds de loyers que ceux de ressources pour le locataire.

Puis, il faudra utiliser différents formulaires fiscaux déclaratifs pour déclarer le revenu foncier, en faire le report, et déclarer le prix de revient du logement qui sert de base au calcul de la réduction d'impôt Duflot. A noter que la déclaration peut être réalisée entièrement via internet sur le site des impôts.

Les frais de notaire font partie de toute acquisition d'un bien immobilier, qu'il soit neuf ou ancien. Il s'avère qu'acheter dans le neuf présente cependant un avantage majeur, à savoir que les honoraires du notaire y sont bien inférieurs à ceux appliqués dans l'ancien. Pour simplifier, les frais de notaire pour un logement neuf représentent environ 2,5% du prix d'acquisition du logement, alors qu'il s'élèvent entre 7% et 8% pour un logement ancien, soit un écart d'environ 5%. Ce n'est pas négligeable. Et pour ceux qui investissent dans un logement neuf dans le cadre de la loi Duflot, des frais de notaire réduits n'est pas le seul avantage. En effet, la somme correspondant aux honoraires du notaire rentre dans la détermination du prix de revient du logement, ce dernier servant de base au calcul à la réduction d'impôt Duflot.

Cela semble maintenant inéluctable, sauf revirement du gouvernement : la fin de l'éligibilité à la loi Duflot pour les communes de la zone B2 est prévue pour le 30 juin 2013. Cette fin programmée fait partie du texte de loi voté le 29 décembre 2012, et plus de 3.000 communes sont concernées sur l'ensemble du territoire national. Certes, il reste toujours la possibilité pour celles qui font la démarche de se faire rendre éligible sur agrément du Préfet (et d'ailleurs beaucoup se battent pour cela), mais imaginer que plus aucun dispositif d'incitation à l'investissement locatif ne soit disponible pour les villes de plus de 50.000 habitants parait peu pensable. Verra t'on d'ici le 30 juin 2013 une inflexion de la politique du gouvernement et le maintient de l'égilibilité de la zone B2 au delà de cette date ? Difficile de répondre, mais les enjeux sont très importants.

Le nouveau dispositif d'incitation à l'investissement locatif Duflot présente une réduction d'impôt plutôt conséquente de 18% du prix de revient du logement étalée équitablement sur 9 ans. Quels sont donc les contribuables pour lesquels la réduction d'impôt va être particulièrement bien étudiée ? Autrement dit, à partir de quelle imposition annuelle est-il judicieux de considérer un investissement en loi Duflot ? Car outre les aspects liés au rendement locatif (nous avons vu que grâce au coefficient multiplicateur il était possible de maintenir une bonne rentabilité locative, en particulier sur les logements de petite surface), acheter un logement en loi Duflot pour défiscaliser peut, dans certains cas, ne pas être optimisé d'un point de vue fiscal, et dans ce cas d'autres dispositifs apparaîtraient plus adaptés. Voyons donc les motifs liés à l'optimisation fiscale et les contraintes liées à la loi Duflot.

Les engagements qu'il convient de respecter en loi Dufflot ne concernent pas que les investisseurs : ils s'adressent également pour beaucoup au promoteur qui procède à la construction. Parmi ces engagements, on retrouve bien évidemment la nécessité de construire dans des communes éligibles (celles situées en zone A bis, zone A et zone B1, la zone B2 n'étant éligible que jusqu'au 30 juin 2013), celles où un déséquilibre entre offre et demande locative est constaté. A défaut, impossible pour l'acquéreur de bénéficier de la réduction d'impôt Dufflot. De même, la construction devra respecter la règlementation thermique en vigueur à la date du dépôt de la demande de permis de construire, et pour la loi Dufflot il s'agit du label BBC2005 ou de la RT2012. Une autre contrainte majeure est par ailleurs imposée au promoteur en loi Dufflot.

Comment allier rendement locatif et parfait emplacement pour réaliser le meilleur investissement possible en loi Duflot en 2013 ? Des concessions sont souvent à faire pour privilégier l'emplacement (pas uniquement la ville elle-même, mais aussi le quartier voire la rue dans la ville), sans sacrifier le montant du loyer qu'on pourra retirer de la location de son logement Duflot. Car bien souvent plus le risque est faible, plus le rendement locatif l'est aussi. Nous avons donc fait un sélection de villes qui doivent optimiser l'achat d'un bien en loi Duflot en 2013, en tenant compte à la fois du prix de revient au mètre carré et du loyer applicable dans l'ancien. En effet, le marché de l'ancien est assez révélateur du marché immobilier en général, s'il est dynamique et rentable. Certes, d'autres villes que celles que nous proposons restent très attractives pour un achat Duflot, en particulier les communes dans les agglomération des zone A bis, zone A, ou celles de la zone B1 de part leur taille qui fait qu'il y a toujours des quartiers intéressants.

Investir dans la Pierre reste une façon privilégiée de se constituer un patrimoine que l'on pourra transmettre le jour venu à ses ayants droit. Il s'agit donc là d'une des premières bonnes raisons de considérer l'investissement en loi Duflot en 2013. Mais parmi les autres bonnes raisons de faire appel à ce dispositif, arrive naturellement la préparation et la sécurisation de la retraite. Nombre de jeunes pas encore propriétaires de leur résidence principale n'hésitent pas à considérer l'investissement locatif comme un placement pour leur retraite, en particulier parce que l'immobilier se valorise sur des tendances longues, et qu'il peut être acheté à crédit, voire sans apport. D'autant que même si sa valeur vénale venait à baisser, il peut continuer à produire des loyers et donc des revenus complémentaires. Parmi les bonnes raisons d'investir en loi Duflot en 2013, on retrouve également le rendement locatif et sa revalorisation dans le temps.

Quoi de plus normal que de pouvoir comparer les prix au mètres carré des logements neufs région par région pour s'assurer que l'investissement en loi Duflot que l'on va réaliser soit fait dans les meilleures conditions ? Certes, le prix au mètre carré n'est pas la seule indication à retenir, en particulier du fait des disparités possibles en fonction de l'emplacement des programmes, mais aussi des prestations et finitions apportées par le promoteur / constructeur. Les valeurs publiées par la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) dans son observatoire du 14 janvier 2013 "les chiffres du logement neuf - Bilan 2012" sont particulièrement utiles et significatives. En effet, l'observatoire de la FPI couvre environ 82% du marché du logement neuf. Voyons ci-après les prix au mètre carré constatés pour toute l'année 2012, et comment vous pouvez les utiliser avant de vous lancer dans l'achat d'un logement en loi Duflot en 2013.

Partie intégrante de la loi Duflot, l'investissement locatif Outre-Mer offre des avantages importants, notamment quant au taux de réduction d'impôt applicable. Si ce taux atteint 18% pour les investissements en métropole, il grimpe à 29% pour ceux réalisés dans les DOM-TOM dans le cadre du dispositif Duflot.

Tous les départements des DOM sont éligibles à la loi Duflot Outre-Mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane et Réunion) et parmi les TOM on retrouve Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française et les îles Wallis et Futuna. A noter que pour les investissements réalisés à Mayotte, le respect du niveau de performance énergétique global n'est pas une obligation. S'agissant du respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires, notez que les DOM et les TOM sont situés en zone B1.

Parmi les questions qui reviennent fréquemment au sujet de la loi Duflot, on retrouve celles liées aux villes et communes éligibles au nouveau dispositif d'investissement locatif applicable depuis le 1er janvier 2013, et dans le prolongement, les attentes vis-à-vis des marchés locatifs concernés. Il est vrai que si le gouvernement à voulu insister sur un certain caractère "social" de la loi Duflot, on se rend compte que dans les fait les plafonds de loyers applicables, compte tenu du coefficient multiplicateur, ne sont pas si sociaux que cela (voir notre article sur le sujet), et que les plafonds de ressources applicables aux locataires restent très largement accessibles à plus de 80% de la population. Un des grands changements majeurs entre loi Duflot et loi Scellier reste le zonage qui va se restreindre, à partir du 1er juillet 2013, aux communes des zones A bis, A, et B1, celles précisément ayant les populations les plus importantes et donc les marchés locatifs les plus dynamiques.

Avec la loi Scellier intermédiaire, il était possible de bénéficier d'un avantage très intéressant pour les investissements réalisés dans le secteurs intermédiaire, à savoir l'application d'une déduction spécifique de 30% sur les loyers à déclarer tous les ans. Avec le dispositif Duflot, qui se veut pourtant plus "social" que le Scellier intermédiaire, cette possibilité de minorer son revenu foncier taxable à disparu... D'un point de vue pratique, comment cela fonctionnait-il ? Comment se matérialisait cette déduction spécifique ? En quoi cela représentait-il un avantage considérable d'un point de vue fiscal ? Sachant que la déduction spécifique n'est pas censé couvrir des frais, mais se cumuler avec la déduction des frais réels autorisés.

Les plafonds de loyers applicables pour les baux conclus en 2013 en loi Duflot ont été publiés et sont effectivement bien inférieurs à ce qui était pratiqué en loi Scellier. Sauf qu'il ne sont pas applicables tel quel par la simple multiplication du plafond indiqué dans une zone donnée par la surface habitable du logement. En effet, il conviendra de tenir compte du coefficient multiplicateur dont la formule est 0,7 + 19/S ou S est la surface habitable du logement. Ce qui permet dans de nombreux cas d'augmenter de façon importante le plafond de loyer Duflot applicable, en particulier pour les logements dont la surface habitable se situe entre 38 et 63 m².

Rappelons ici, avant de passer à un exemple concret de calcul de plafond de loyer, que la surface habitable du logement dont il faut tenir compte en loi Duflot correspond à la surface principale du logement augmentée, dans la limite de 8 m², de la surface de ses annexes (balcon, loggia, cellier, cave, grenier, etc.).

L'investissement en loi Duflot porte sur des logements neufs et à cet égard il est possible de bénéficier pendant deux ans d'une exonération temporaire de taxe foncière bâtie. Pour obtenir le bénéfice de cette exonération, vous devez déposer une déclaration au centre des finances publiques (service des impôts des particuliers ou centre des impôts fonciers) dans les 90 jours qui suivent l?achèvement de la construction ou la réalisation définitive du changement de consistance ou d?affectation (cas de ceux qui réhabilitent un logement ancien ou qui transforment un local en logement d'habitation). L?exonération s?applique à compter du 1er janvier de l'année qui suit celle de l?achèvement de la construction. De plus, l?exonération sera totale si votre immeuble est affecté à l?habitation, que ce soit une résidence principale ou une résidence secondaire.

Annoncée comme une mesure importante du gouvernement avec comme objectif la construction de 500.000 logements neufs par an, la loi Duflot se veut cependant plus "sociale" que la loi Scellier à laquelle elle succède. Du moins, dans l'esprit. En effet, il a été annoncée depuis son lancement, que cette nouvelle loi Duflot allait imposer des plafonds de loyers inférieurs de 20% aux loyers de marché. Mais comme nous allons le voir ci-après, le caractère "social" des plafonds de loyers peut être annulé par l'application d'un coefficient multiplicateur corrigeant ces 20% entre loyer de marché et plafond applicable.

Les plafonds de loyers applicables par zone pour les baux conclus en 2013 ont été publiés dans un décret du 29 décembre 2012 (voir notre article sur Les plafonds de loyers et de ressources officiels de loi Duflot 2013 sont publiés). Nous vous les redonnons ci-après pour information :

Il s'avère cependant que le calcul du plafond de loyer applicable fait intervenir un coefficient multiplicateur (correcteur), basé sur la surface du logement. Cet indice peut être retenu dans la limite de 1,2 soit... 20% de plus que les plafonds indiqués dans le tableau ci-dessus !!!

Parmi les avantages qui prévalaient avec la loi Scellier, on retrouvait la possibilité de reporter la fraction de la réduction d'impôt non imputée une année donnée, sur l'impôt des 6 années suivantes. Cette possibilité de report n'est plus possible avec la loi Duflot. En clair, de quoi s'agissait-il ? Chaque année, l'investissement locatif Scellier permettait de bénéficier d'une réduction d'impôt (c'est exactement le même mécanisme avec la loi Duflot, seul le taux de la réduction d'impôt change en passant de 13% à 18%). Si la réduction d'impôt obtenue grâce au logement était supérieure à l'impôt du contribuable une année donnée, et bien la différence (l'excédent de réduction d'impôt) pouvait être reporté sur l'impôt des 6 années suivantes. Histoire de faire en sorte que le bénéfice fiscal ne soit pas perdu, même si l'imposition du propriétaire devait, à un moment donné, diminuer suffisamment pour devenir inférieure à la réduction d'impôt octroyée.

Les revenus tirés de la location d'un logement en loi Duflot se déclarent dans la catégorie des revenus fonciers. Ainsi chaque année, au moment de la déclaration des revenus, il conviendra de déclarer les loyers perçus l'année précédente de la location du logement Duflot, mes aussi les frais, charges, taxes et intérêts d'emprunt payés cette année là. La déclaration est à établir sur le formulaire 2044 : la somme des loyers perçus d'un côté, les frais et charges (assurances du logement, charges de copropriétés, travaux d'entretien ou d'amélioration, etc), la taxe foncière et les intérêts d'emprunt (intérêts à proprement parlé, l'assurance du prêt, les frais de dossier bancaire et la garantie de prêt) de l'autre. Si le bilan (loyers mois intérêts d'emprunt moins frais, charges et taxes) est négatif, il s'agit d'un déficit foncier, sinon c'est un bénéfice foncier. En cas de déficit, ce dernier vient diminuer le revenu imposable du contribuable propriétaire du logement Duflot.

A peine les plafonds de loyers officiels en loi Duflot pour 2013 publiés, l'INSEE publie à son tour le 11 janvier 2013 son Indice de Référence des Loyers (IRL) qui sert de base à l'indexation des loyers d'habitation. Il est en hausse de 1,88% sur un an au 4ème trimestre 2012 et il atteint la valeur de 123,97 (valeur 100 au 4ème trimestre 1998). Cet indice est calculé en fonction de l'inflation, hors loyers et hors tabac.

Cette hausse va permettre aux propriétaires bailleurs d'augmenter leur loyer d'autant (à date anniversaire du bail). Sur une tendance longue, la valeur de l'IRL se situe aux alentours de 1,5% de hausse annuelle, ce qui permet d'anticiper, pour tous ceux qui achètent un logement Duflot, une revalorisation positive des loyers applicables pour leur logement. Au delà de ce facteur positif, le choix de l'indice de revalorisation des loyers peut s'avérer important lors de la génération des simulations d'investissement en loi Duflot éditées par les cabinets de gestion de patrimoine ou autres organismes commercialisant des biens immobiliers éligibles à la loi Duflot (banques, agences immobilières, conseillers indépendants, etc).

Les modalités de calcul de la réduction d'impôt en loi Duflot son en définitive assez proches de celles de la loi Scellier à laquelle est succède : l'application d'un taux de réduction d'impôt (18% en loi Duflot) sur le prix de revient du logement (prix de son acquisition majoré des frais de notaire).

Cependant, le prix de revient du logement (ou "des logements", et au maximum 2 logements Duflots achetés la même année, voir notre article sur le sujet), qui sert de base au calcul de la réduction d'impôt, n'est retenu que dans la limite de 300.000 ?. De sorte que la réduction d'impôt annuelle maximale octroyée ne puisse dépasser le montant de 300.000 ? x 18% divisé par 9 ans égale 6.000 ?/an. Mais le prix de revient du logement est également plafonné en fonction de sa surface.

C'est une des évolutions importantes que permet le passage de la loi Scellier à la loi Duflot : la possibilité d'acheter la même année, à partir du 1er janvier 2013, deux logements éligibles et permettant de bénéficier de la réduction d'impôt. Cette possibilité n'est pas dénuée d'intérêt, car elle permet dans certains cas d'optimiser son investissement immobilier locatif Duflot défiscalisant. En effet, les rapports locatifs sur les petites surfaces, et bien qu'il faille tenir des plafonds de loyers à respecter en loi Duflot, sont généralement plus élevés que sur les grandes. Elle permet de plus de diversifier les risques car acheter deux "petits" logements dans deux communes différentes (ou dans deux quartiers différents au sein d'une même ville, ou dans deux régions différentes) plutôt qu'un "plus grand" dans une même ville permet de moins subir les aléas du marché immobilier de cette même commune Elle permet par ailleurs de gérer différemment la revente à terme, en choisissant de revendre un seul des deux, soit pour des raisons purement financières, soit pour des raisons affectives si on souhaite en conserver un pour son utilisation personnelle. Elle permet enfin, dans le cas où la livraison des logements s'étale sur des années différentes, de gérer une forme de décalage pour le bénéfice de la réduction d'impôt Duflot (un logement permettant de défiscaliser immédiatement par exemple, et l'autre en décalage 2 ans après).

Dans son communiqué de presse du 28 décembre 2012, le Ministère de l'Egalité des territoires et du Logement a communiqué les plafonds officiels de loyers et de ressources des locataires qu'il faudra de respecter pour un investissement en loi Duflot en 2013. Ces plafonds ont été confirmés par décret. Télécharger ici le décret officiel n°2012-1532 de la loi Duflot du 29/12/2012.

Il convient de rappeler que la zone C reste totalement exclue du dispositif Duflot, et que la zone B2 ne sera éligible que pour les achats réalisés jusqu'au 30 juin 2013. A partir du 1er juillet 2013, la zone B2 ne bénéficiera donc plus de la loi Duflot.

Les plafonds officiels de loyers à respecter en 2013 par zone locative en loi Duflot seront donc les suivants :

S'agissant des plafonds de ressources des locataires à respecter pour un bail locatif signé en 2013 et respectant les modalités de la loi Duflot, ils sont les suivants. A noter que les chiffres indiqués correspondent au revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu du locataire établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (par exemple 2011 pour un location en 2013) :

C'était une des mesures phares annoncées par Cécile Duflot : l'augmentation de la part de logements sociaux dans l'ensemble des communes de France. La loi Duflot sur le logement social vient donc d'être définitivement adoptée le 18 décembre 2012 par l'assemblée nationale. Le texte prévoit le relèvement à 25% (au lieu de 20% actuellement) la part de logements sociaux que les communes de plus de 3.500 habitants devront respectée. Pour l'Ile-deFrance, elle concernera les communes de plus de 1.500 habitants. La loi Duflot sur le logement social inclut d'autres dispositions, notamment la durée à partir de laquelle un logement sera considéré comme vacant : elle est abaissée à 12 mois (au lieu de 18 actuellement), autorisant sa taxation ou sa réquisition à la fin de cette période. De plus, les propriétaires de logements inoccupés devront réaliser des travaux et louer leur bien dans un délais de 24 mois avant que la procédure de réquisition puisse être lancée.

Annoncé depuis plusieurs mois déjà, l'observatoire des loyers est enfin lancé par Cécile Duflot depuis le 14/12/2012. Sa vocation est avant tout de pouvoir "disposer de données fiables sur les loyers, ce qui permettra d'agir pour mieux les modérer et faire baisser leur niveau". Pour la mise en place de cet observatoire début 2013, 17 communes pilotes ont été définies : Paris, Marseille, Lyon, Montpellier, Toulouse, Alençon, Rennes, Nantes, Bordeaux, Bayonne, Toulon/Saint-Raphaël, Nice, Saint-Étienne, Strasbourg, Lille et dans les DOM: Fort de France et Saint-Denis de la Réunion. L'ensemble du territoire national sera ainsi progressivement couvert d'ici la fin de l'année 2013.

La vocation de l'observatoire des loyers est également d'offrir un moyen "officiel" de définir les loyers de marché et ainsi de pouvoir faire respecter l'engagement de louer à un tarif inférieur de 20% à tous ceux qui achèteront un logement neuf en loi Duflot à partir du 1er janvier 2013.

Les modalités de fonctionnement de la loi Duflot 2013 ont été précisées dans le texte du Projet de Loi de Finances pour 2013 adopté par l'Assemblée Nationale le 15/11/2012 (dit "petite loi"). Si le dispositif Duflot présente de nombreuses similitudes avec la loi Scellier qu'elle remplace, il présente de nombreuses particularités que nous vous présentons ci-après. Le taux de la réduction d'impôt Duflot sera porté à 18% du prix de revient du logement situé en métropole (retenu dans la limite de 300.000 euros et d'un plafond fixé en fonction de la surface du logement), et jusqu'à 29% pour un logement situé dans les DOM-TOM. La réduction d'impôt Duflot sera étalée sur 9 ans équitablement. Nouveauté : il sera possible d'acquérir, la même année, 2 logements Duflot, mais le plafond de 300.000 euros pour le prix de revient cumulé des logements restera applicable.

La loi Duflot sera régie par l'article 199 novovicies du Code Général des Impôts, et s'appliquera aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent (ou font construire, réhabilitent, transforment) un logement neuf entre le 01/01/2013 et le 31/12/2016. Ils devront s'engager à louer ce logement, nu (non meublé), pendant une période minimale de 9 ans. L'achat en SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés sera également possible, de même que l'achat en indivision. Pour les logements achetés en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement ou "sur plan"), l'achèvement devra intervenir dans les 30 mois suivant la date d'ouverture de chantier. La location à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou descendant ne sera pas autorisée (alors que la location à un ascendant/descendant était possible avec la loi Scellier "classique").

Nous mettons à votre disposition des précisions utiles sur les modalités de fonctionnement de la loi Duflot 2013, en fonction des dernières informations obtenues dans le cadre du projet de loi de finances pour 2013 : téléchargez gratuitement dès maintenant notre Guide de la loi Duflot 2013.

En synthèse : le taux de la réduction d'impôt est confirmé à 18% du prix de revient du logement (retenu dans la limite de 300.000 ?) et la réduction d'impôt Duflot sera étalée sur 9 ans équitablement. Seules les plus grandes villes de France seront éligibles (celles dont la population dépasse les 250.000 habitants, classées dans les zones A, A bis et B1). Seuls les logements respectant la norme énergétique RT2012 ou BBC 2005 pourront bénéficier de la loi Duflot. Le logement devra être loué à un loyer plafonné à 80% du loyer de marché constaté dans le commune où il se situe.

La loi Duflot prévoit dans le projet de loi de finances pour 2013 que la zone B2 ne soit pas éligible, et que seules certaines communes de cette zone puissent devenir éligible sur demande des Préfets et validation par la Ministre du Logement, Cécile Duflot. En clair, seules les plus grandes villes de France et leur agglomération pourraient bénéficier du dispositif Duflot (celles dont la population dépasse les 250.000 habitants) alors que pour toutes les autres, plus aucune incitation fiscale à l'investissement locatif ! Cette situation est problématique à deux égards pour les promoteurs en particulier: d'abord, pour les programmes dont la commercialisation a débuté en cette fin d'année 2012, ensuite pour le lancement de futurs programmes.

Le dispositif Duflot, qui va prendre la suite de la loi Scellier à partir du 1er janvier 2013, a été présenté le vendredi 28 septembre 2012 dans le cadre du projet de loi de finances pour 2013. Point important à noter, la loi Duflot se veut pérenne puisqu'elle va être applicable jusqu'en 2016. Cette nouvelle loi Duflot sera surtout plus incitative fiscalement que ce qu'offrait la loi Scellier puisque le taux de réduction d'impôt passe à 18% du prix de revient du logement (retenu dans la limite de 300 000 euros) étalé sur 9 ans. En contrepartie, il faudra faire des concessions sur le montant du loyer applicable qui devra être de 20% inférieur au loyer du marché. Notons aussi que le nombre de communes éligibles à la loi Duflot va être sérieusement réduit.